L’emphytéose, une privatisation qui rampe

Mardi passé, le 4 décembre, un peu moins de 200 étudiants se sont réunis dans le froid sur le campus de l’ULB pour manifester lors du « No-emphytéose day ». Ils se sont rassemblés pour former un « ACT ! » géant sur le sol, et ont déposé une pétition d’environ 2500 signatures au rectorat  pour exprimer leur refus de voir l’ULB privatiser la gestion de ses kots. Mais pourquoi un « No-emphytéose day » ?  Et qu’est-ce que c’est que ça, une emphytéose ? Sous ce nom barbare se cachent bien des enjeux, dont celui d’une université accessible à tous.

Sans vouloir assommer les non-juristes avec un bon gros syllabus de droit, il faut néanmoins définir. L’emphytéose est un contrat par lequel une personne (ici l’ULB) concède l’usage d’un immeuble à une autre personne (ici une ou des entreprise(s) privée(s)) pour une durée qui ne peut en aucuns cas être inférieure à 27 ans, ni supérieure à 99 ans. Le but est de faire en sorte que l’emphytéote, la personne qui loue l’immeuble par un tel contrat (donc ici les entreprises privées), construise sur ce terrain. La partie très intéressante pour l’ULB, c’est qu’à la fin du contrat, tout ce qui aura été construit reviendra de plein droit, et sans frais supplémentaire, au propriétaire du terrain. Mais pour que ça soit rentable et intéressant pour les entreprises, elles vont pouvoir exploiter ce qu’elles auront construit pendant la durée qui leur reste dans leur contrat. Les deux parties s’estiment donc gagnantes.

 

 

C’est ce que cherche concrètement à faire l’université, quand elle sonne à la portes de banques, d’entreprises privées, etc. pour leur proposer de construire/ de rénover/ de réaménager des kots qu’ensuite,  ils pourront exploiter  pendant le temps qui leur reste, en fonction du contrat. La gestion privatisée, ça s’appelle. Et c’est précisément contre cela que les étudiants manifestent.

Les prix des kots augmenteront

Parce qu’il est bien clair que ce que les entreprises vont chercher à rentabiliser  au maximum leur investissement. Et que ce soit l’ULB qui loue à la société pour ensuite sous-louer aux étudiants, ou que ce soit la société qui loue directement aux étudiants, on peut déjà être certain que les prix de location augmenteront. Augmenteront par rapport aux prix que les étudiants paieraient si l’université était simplement propriétaire du bâtiment, et qu’aucune société n’était impliqué dans l’affaire.  Car l’ULB n’a pas vocation à faire du profit, elle.

L’emphytéose est un système juridique qui existe depuis longtemps en droit belge, mais qui connaît une sorte de deuxième jeunesse depuis quelques années. Pour des raisons fiscales, notamment. Mais aussi parce que les pouvoirs publics (surtout) se sont rendus compte qu’il s’agissait d’un moyen de financement qui pouvait leur être utile pour palier à des caisses tristement vides. L’exemple le plus fameux de droits d’emphytéoses concédés sur une large échelle est la ville de Louvain-la-Neuve. L’UCL est propriétaire de quelques 900 hectares, entièrement concédé à des entreprises ou des particuliers pour 99 ans. Mais la situation était (en 68) différente : il s’agissait de faire surgir du néant une ville entièrement nouvelle. Et même si la situation est moins graves qu’à l’ULB, le logement pose aussi questions aujourd’hui. Il se fait aussi que, par la rédaction des contrats qu’elle a faits, l’UCL ne récupérera probablement jamais en mains propres aucun de ses biens, ce qui était d’ailleurs son but.

A l’ULB, rien de tel d’annoncé ; l’université compte bien récupérer les bâtiments. Et pas dans 99 ans : dans environ 30-35 ans annonce-t-elle. Pour pouvoir, à cette époque là, avoir de nouveau la possibilité de faire un choix. Soit encore le remettre au privé sous forme de bail emphytéotique, parce que le bâtiment aura besoin d’une rénovation totale par exemple, comme tout les 30 ans à peu près (ce qui coûte 20 millions à chaque fois). Soit assumer le coût et garder la bâtiment entre ses mains et soumis à sa seule gestion. On peut déjà se douter que dans 30 ans la situation n’ira pas mieux, et que l’ULB ne puisse pas se permettre d’assumer les rénovations que cela comporte sans un refinancement de l’enseignement.

L’emphytéose, pour plusieurs raisons

Si l’ULB se résout aujourd’hui à faire un tel choix, c’est pour plusieurs raisons. Premièrement, parce qu’il fait augmenter le nombre de kits détenus par l’ULB. Le nombre de logement détenus et gérés par l’ULB est horriblement bas selon l’université elle-même (on ne tient pas compte ici des kots gérés par le privé) : elle n’en détient que 1700, pour 24000 étudiants inscrits. Cela fait 7%. A titre de comparaison, Louvain-la-Neuve est à 31%. Mons 41%. La ville de Bruxelles dans son entièreté (en comprenant toutes les universités et les hautes écoles) est à 11%. C’est d’ailleurs en Belgique, la seule ville en dessous de 25%. Il est donc impératif d’augmenter ce chiffre, et l’ULB le reconnaît. Le Conseil d’Administration a d’ailleurs adopté une motion allant dans ce sens le 12 novembre, sous la pression de 150 étudiants réunis devant le CA.

Deuxième raison, dit l’Université, c’est le seul mode de financement qui s’offre à elle aujourd’hui. Se financer sur fonds propres, même pas en rêve. Construire et rénover aujourd’hui des kots qui répondent aux normes (de sécurité, de salubrité, etc.) coûte à peu près 20 millions par bâtiment, selon l’université elle-même, alors que l’université ne dispose pas de tels fonds disponibles immédiatement. Le fund raising lui a permis de lever une fois 10 millions, pour le bâtiment Solvay ;pas assez pour rénover ne fût-ce qu’un bâtiment de kots. Reste l’emprunt. Mais si auparavant les banques acceptaient de prêter à des taux assez faibles sur de longues échéances, c’est aujourd’hui une époque révolue depuis les normes de Bâle III (voir encadré). Et donc, par élimination, l’emphytéose devient la seule option possible…

Et l’ULB a beau montrer patte blanche, promettre qu’elle négociera ferme avec les investisseurs pour que les prix soient les plus bas possibles, qu’ils ne pourront être qu’indexés, etc. on est en droit de craindre qu’elle acceptera ce que le marché lui offrira. Du chère et du vilain.

Le projet continue

Aujourd’hui, malgré la pétition et la pression des étudiants, le projet de financer les kots par emphytéose continue. La Commission de Affaires Sociales Étudiantes a d’ailleurs approuvé le projet le jour même de la manifestation. « Ce vote permet simplement d’étudier les projets d’emphytéose au même titre que les autres« , précise Martin Casier, le vice-président du conseil d’administration de l’ULB. Mais quels autres projets ? Les 2500 étudiants signataires de la pétition aimeraient qu’il y ait d’autres projets à l’étude. Mais il n’y en a pas, on leur a expliqué que  l’emphytéose était la « seule possibilité ». Et que dès lors il fallait se résigner et accepter le projet pour de meilleurs lendemain qui chanteront, eux.

Pourtant, des proposition sont aussi avancées du coté étudiant : ils en appellent (entre autre ; on pourrait aussi parler plus largement de refinancement de l’enseignement) à la Région et à la commune, pour imaginer une solution entièrement publique, loin du privé, pour enfin avoir des kots à prix abordables pour tous les étudiants. Car il en va de leur intérêt aussi. L’université, ce n’est pas qu’une séries de salles de classe et de professeurs avec des vestes en tweed. C’est aussi/ce devrait aussi être une époque formatrice, loin du monde déjà connu qu’est le cocon familial, et bla bla bla tout le monde sait ça, pas besoin de répéter. Il faut se doter des moyens d’attirer plus de monde, pour éduquer plus de monde à Bruxelles. Le nombre de personne augmente, mais si la part de personnes ayant fait des études ne suit pas, et ne croît pas, les politiques Reaganienne-Tatcheriste  (où tout ce qui compte, c’est le privé) nous vendent alors un futur de court terme seulement. Ce qui n’étonnera plus personne.

 

Bâle III, explication

Édictées suite à la crise financière de 2007, ces normes ont pour but de garantir la stabilité bancaire. Pour ce faire, les banques doivent garder une certaine réserve de fonds propres. Concrètement, cela signifie que pour un certain nombre d’euros prêtés, un certain pourcentage d’euros doit rester dans les caisses de la banque. En pratique, plus un prêt dure sur le long terme, moins vite la banque est remboursée intégralement. Elle devrait alors attendre avant de pouvoir re-prêter cet argent. Et les banques n’y voient aucun intérêt, puisque celui-ci n’est pas immédiat. L’ULB confie donc ne plus rien pouvoir emprunter au-delà de 10 ans. Et rembourser 20 millions (pour la rénovation d’un bâtiment) en 10 ans, vous avez bien compté, cela fait 2 millions par an. C’est beaucoup, voire impossible. Auparavant, L’ULB avait fait des emprunts sur de biens plus longues périodes (elle rembourse encore actuellement un prêt de 1932), et donc avec des redevances biens moins élevées, beaucoup plus supportable pour un budget universitaire. Maintenant cette option n’existe plus ; les banques de dépôts et d’investissement ne sont toujours pas scindées, le risque de crise n’est donc toujours pas passé, et la relance est rendue plus difficile avec ces normes. Bravissimo, l’Europe.

 

Nicolas Pochet

 

 

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